Nos méthodes d’évaluation
Il n’existe pas une valeur d’entreprise mais une fourchette de prix dans laquelle un cédant et un acquéreur peuvent se rencontrer. Nous la construisons avec trois méthodes complémentaires, un correctif lié au contexte et un test de réalisme bancaire. Chaque résultat détaille le calcul.
1. Le barème sectoriel sur le chiffre d’affaires
C’est la méthode la plus utilisée pour les commerces de proximité et l’horeca : la valeur du fonds est exprimée en pourcentage du chiffre d’affaires annuel (ou des honoraires / commissions pour les activités de service). Une boulangerie se cède par exemple entre 60 et 110 % de son CA, un restaurant entre 50 et 100 %, un salon de coiffure entre 50 et 90 %. Ces fourchettes proviennent des barèmes professionnels et des transactions observées ; nous les affinons au fil des cessions réalisées sur la plateforme.
2. Le multiple de la rentabilité (EBE retraité)
Un repreneur achète avant tout un flux de résultats futurs. Nous partons de l’excédent brut d’exploitation (EBE), nous réintégrons la rémunération actuelle du dirigeant puis nous déduisons une rémunération « normative » (45 000 € par an), celle qu’un repreneur devra se verser. Cet EBE retraité est multiplié par un coefficient sectoriel, généralement compris entre 2 et 5 pour les petites et moyennes entreprises (davantage pour les activités très rentables ou en forte croissance). Cette méthode domine pour les sociétés de services, le B2B, la construction ou l’IT.
3. La valeur patrimoniale (plancher)
Équipements et aménagements à leur valeur nette, stock, trésorerie et dettes financières : c’est ce que « vaut » l’entreprise si l’on ne considère que ses actifs. Nous l’utilisons comme plancher — une entreprise ne se vend pas durablement sous la valeur de ce qu’elle possède. Pour un fonds de commerce, le stock se cède en sus, valorisé à l’inventaire.
Les correctifs de contexte
La valeur d’exploitation issue des méthodes 1 et 2 (pondérées selon le secteur) est ensuite ajustée par un correctif global, plafonné à ±35 % :
| Facteur | Effet |
|---|---|
| Tendance du chiffre d’affaires : croissance / stable / déclin | +10 % / 0 % / -15 % |
| Dépendance à la personne du dirigeant : forte / moyenne / faible | -15 % / -5 % / 0 % |
| Qualité de l’emplacement : excellent / bon / moyen | +10 % / 0 % / -10 % |
| Bail commercial restant inférieur à 3 ans | -10 % |
| Loyer supérieur à 12 % du chiffre d’affaires | -10 % |
| Cédant propriétaire des murs, loués au repreneur | +5 % |
| Ancienneté supérieure à 10 ans / inférieure à 2 ans | +5 % / -10 % |
| Investissements à prévoir : modérés / importants | -5 % / -15 % |
| Accompagnement du cédant : aucun / ≥ 3 mois / ≥ 6 mois | -5 % / +3 % / +5 % |
Le test de finançabilité
Une banque belge finance en général une reprise sur 7 ans avec un apport de l’ordre de 25 %. Nous calculons ce qu’un repreneur peut emprunter avec la rentabilité retraitée de votre entreprise et nous en déduisons un prix finançable. Si le scénario réaliste le dépasse, il est rapproché de ce plafond et le résultat le signale : au-delà, la vente dépend d’un acquéreur disposant de fonds propres importants (concurrent, groupe, investisseur).
Les trois scénarios
Basse : bornes basses des barèmes — vente rapide ou marché peu porteur. Réaliste : médianes des barèmes et rappel vers la finançabilité — notre référence pour fixer un prix de mise en vente. Haute : bornes hautes — acquéreur stratégique qui valorise des synergies. Les trois scénarios reçoivent le même correctif de contexte.
Cas particuliers
Société (parts sociales) : valeur des parts = valeur d’exploitation + trésorerie − dettes financières, avec pour plancher l’actif net corrigé. Emplacement commercial : pas-de-porte = économie de loyer capitalisée sur la durée restante du bail (si le loyer actuel est inférieur au marché) + prime d’emplacement (de 0,3 à 2,5 fois le loyer annuel selon la qualité de l’emplacement). Commerce avec immeuble : le fonds est évalué comme ci-dessus, l’immeuble est présenté séparément sur la base de la valeur déclarée et doit faire l’objet d’une expertise.
Barèmes sectoriels en vigueur
| Secteur | Coefficient sur le CA | Multiple d’EBE | Poids méthode CA |
|---|---|---|---|
| Boulangerie – pâtisserie | 60 – 110 % | × 2,0 – 3,5 | 60 % |
| Alimentation générale – night-shop – supérette | 20 – 50 % | × 1,5 – 3,0 | 60 % |
| Boucherie – charcuterie – traiteur | 30 – 60 % | × 2,0 – 3,0 | 55 % |
| Garage – carrosserie – pneus | 20 – 50 % | × 2,0 – 3,5 | 40 % |
| Autre activité | 30 – 80 % | × 2,0 – 4,0 | 50 % |
| Fleuriste – jardinerie | 30 – 60 % | × 1,5 – 3,0 | 60 % |
| Librairie – presse – tabac – loterie | 25 – 60 % | × 1,5 – 3,0 | 60 % |
| Prêt-à-porter – chaussures – commerce spécialisé | 30 – 70 % | × 2,0 – 3,5 | 50 % |
| Artisan – entreprise du bâtiment | 15 – 40 % | × 2,5 – 4,0 | 25 % |
| Friterie – snack – sandwicherie | 50 – 120 % | × 2,0 – 3,5 | 60 % |
| Restaurant – brasserie | 50 – 100 % | × 2,0 – 3,5 | 55 % |
| Café – bar – taverne | 60 – 140 % | × 2,0 – 3,5 | 60 % |
| Hôtel – chambres d’hôtes – hébergement | 100 – 250 % | × 3,0 – 5,0 | 40 % |
| Industrie – production – atelier | 30 – 80 % | × 3,0 – 5,0 | 25 % |
| Commerce de gros – distribution | 10 – 30 % | × 3,0 – 5,0 | 25 % |
| Pharmacie | 70 – 110 % | × 3,0 – 5,0 | 60 % |
| Optique – audition – paramédical | 60 – 100 % | × 2,5 – 4,0 | 50 % |
| Agence immobilière (honoraires) | 30 – 70 % | × 2,5 – 4,0 | 45 % |
| Courtage en assurances – crédit (commissions) | 150 – 300 % | × 3,0 – 5,0 | 50 % |
| Services aux entreprises – consultance – bureau d’études | 40 – 100 % | × 3,0 – 5,0 | 20 % |
| IT – logiciel – agence digitale | 80 – 200 % | × 4,0 – 7,0 | 20 % |
| Coiffure – institut de beauté – bien-être | 50 – 90 % | × 1,5 – 3,0 | 65 % |
| Pressing – blanchisserie – retouches | 60 – 100 % | × 2,0 – 3,0 | 60 % |
| Crèche – accueil de l’enfance | 50 – 100 % | × 2,5 – 4,0 | 50 % |
| Salle de sport – loisirs – padel | 40 – 90 % | × 2,5 – 4,0 | 45 % |
| Transport – logistique – taxi | 20 – 50 % | × 2,5 – 4,0 | 30 % |
Cette estimation est indicative. Elle repose sur les informations déclarées et sur des barèmes sectoriels ; elle ne remplace pas l’évaluation d’un professionnel de la cession.